上市前夜急加“安全阀” 万物云逆风IPO能否重塑物管估值?

发布时间：2025-07-08 05:49:00 来源：不得不尔网 作者：娱乐

作者|王迪

出品|焦点财经

原本上市节点就并非物管行业最佳窗口期，安全阀上市前一日，上市行业与金融的前夜双动荡又为港股最大IPO上市，增加了一丝隐忧。急加

9月28日，物物管港股金融及资本市场尽显动荡。云逆在美联储接连加息之后，重塑人民币跌破7.2关口，估值收盘下跌3.41%，安全阀英镑最低跌至1.0349，上市创下1985年以来的前夜新低。场外“腥风血雨”环境备显悲观，急加场内房地产示范房企旭辉疑似信托违约则加重了悲观情绪。物物管此外，云逆物管行业掀起收并购之风：（HK：01209）公告收购祥生物业，重塑博裕资本将成大股东，一系列事件让行业风云再起。

9月29日恒生指数

在行业与金融充满不确定性之时，万科集团分拆（02602.HK）逆风完成港股最大IPO。9月29日上市首日，万物云开盘股价报46.45港元，总市值约487.92亿港元。截止午间12：00，万物云股价为47.000港元/股，较发行价49.35港元下跌4.76%，总市值为493.70亿港元，相较于此前业内千亿估值预期有一定差距。

9月29日万物云12：00股价信息

根据此前公告，万物云将募资净额为56亿港元。若行使超配权，万物云可额外募资8.49亿港元。上市当日，万物云上市敲锣仪式由六名员工代表完成，既有在公司服务28年的老员工，也有万物梁行吸引的超高层专家，有从社会招聘的律师合伙人，更有自己培养的应届万物生、高知算法博士专家，也有出纳转岗的物业管家。

万物云的人才图谱愈发多元化，侧面印证万物云不再是一家传统的物业服务公司。

与市场悲观情绪相呼应的是，万科董事会主席郁亮的线上致辞显然有打气之意。“1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让我们记忆深刻。因此，我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。”

业内对于万物云的长线价值格外关注。即便在市场如此低位之时，万物云的豪华基石“朋友圈”护航曾羡煞同行，也振奋了疲软的港股市场。但是，受弱市环境影响，股价破发、认购不足，并不影响万物云成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行，以及其未来的价值。

万物云董事长朱保全则公开发文称，相信时间的力量，感恩王石、郁亮两位主席为企业树立的价值观。本次IPO融资，公司将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。

IPO前夜加“安全阀”： 对冲风险

集结基石“梦之队”估值显性曾一度提振行业板块信心，中信、花旗、高盛为联席保荐人，基本将能涉及的投资人进行覆盖。

但是，从公司估值来看，万物云此时上市显然不是最好的时机。市场弱环境很难让散户和机构投资人在打新时热情起来。

根据公开信息统计，今年以来，香港二级市场的交易值同比下降了近 90%，IPO申请229单中未成功发行上市的达到183单，失效率高达80%，新股中融资超1亿美元的16单中，首日破发的就有7单。

就在上市前一日，基于公司安全，为有效规避和防范汇率波动风险，合理控制汇兑损益风险对公司经营业绩的影响，结合万物云资金管理需要，万科公告称，授权万物云以套期保值为目的开展金融衍生品交易业务，预计不超71亿港元

“本次万物云在香港联交所上市，由于募集资金为港币，万物云财务报表记账本位币为人民币，万物云将在实际结汇期间面临汇率波动风险。”

公告显示，万物云拟开展的主要金融衍生品交易为远期结售汇，考虑外汇风险敞口的动态性和金融衍生品交易的实时性，万物云开展金融衍生品交易的总额不超过本次募集资金总额（预计不超过71亿港元，含超额配售选择权行使（如有））。购买的金融衍生品种的期限尽可能与公司外汇风险敞口的期限相同或相近，且不能超过外汇风险敞口的期限。

“在香港的万科帐户是港币，不能马上汇回内地换成人民币，所以得套期保值，免得换人民币的时候贬太多。港币不能马上进来，流程需要时间，但加入三个月半年后才能进来的话，港币要是跌10-30%就麻烦了。”央视财经评论员薛建雄在接受焦点财经采访时表示。

根据协纵策略管理集团联合创始人黄立冲此前的预测 ，今年底前恒生指数或破17000。他告诉焦点财经，现在看来预估还是太保守了，港股未来还有下跌风险。

黄立冲以房地产公司举例道出了其中的奥秘。因为美联储加持，房地产公司的美元债还债成本升高了30%，升高了13%本金，没有还债的本金升高了13%，这意味着公司所需要支付的利息也等于13%，因为它们的主要收入资产全是人民币。

“之前看到一家澳洲公司，他们所持有的资产仅汇兑损失，就把所有利润干掉了，就结果汇兑损失完就打个平手了，就是不赚钱。”

黄立冲认为，万物云在物业管理公司中应该是一个利润稳定的公司，但是现在的恒生指数已经是过去14年以来的新低，这时候加上人民币币值对万科所产生的汇兑损失对万物云报表的冲击，现在市场上质量优良而且便宜的股票比比皆是，估计投资人会先卖掉，然后买入更加便宜的股票。”

对此，他预测，现在全球在美元加息、世界各国货币贬值、俄乌战争笼罩在核危机的情况下，投资人会更加偏向持有现金。

从股权结构来看，万科拥有6亿股万物云股份，占比57.12%，万科各全资附属公司万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源共拥有0.61亿股万物云股份，占比5.77%，因此，万科及其全资公司共拥有万物云62.89%的股权，是万物云的控股股东集团，这显然能为万物云的上市增加一些背书。

另一位深谙资本市场的业内人士则告诉焦点财经，美元加息导致的小经济体金融波动太大，亚太南美小国已经有再现98年金融危机的可能。所以，他们才需要做相关套期保值，因为过去几十年这些小经济类似案件多到数不清。

“其实这并不是难事，如果万科是家私营企业，先把港元换成中短期强势美元，再逐步换成人民币，这是明眼没有风险的事。但万科作为一个公众企业，并不能做这种没有法律上不可靠的事。所以他们只能做法律认可向的套期保值业务过去一年和可预期的未来中短期。”

该位人士指出，前几年万科一直称万科不会分拆物业上市，此前不着急是想将公司把附加值做起来再上市，但是现在的市场环境及附加价值都难，所以着急在最差的时间上市，因为未来至少要再等3年以上才有可能出现好价值，那时候更错过了时机。

在港股市场信心不足，物业股估值回落的当下，万物云的估值也受到影响。在市场信心普遍缺乏且物业股整体走低的情况下，香港公开发售认购不足合乎逻辑。

从认购结果来看，万物云香港公开发售认购不足。共接获4681份有效申请，认购953.13万股香港发售股份，相当于香港可供认购股份总数1167.14万股的0.82倍；万物云国际发售的情况稍好，获得超额认购，约为1.05亿股H股的3.3倍以上。

由于香港公开发售认购不足，万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股H股。

从目前港股物业股的市值来看，截止9月29日午间12：00，万物云占据物管市值第二名的位置。华润万象生活（01209.HK）以约689.32亿港元的市值位列第一，市盈（TTM）为29.43；服务（06098． HK）总市值为410.85亿港元，市盈（TTM）为7.60，以近期物管的股价走势来看，下行是大趋势。

对冲资本市场下行压力显然有依据。以重仓押注英国资产的香港富豪李嘉诚为例，受英镑持续下跌境影响，其旗下系上市公司在9月28日受到不同程度影响。当日，股价一度跌超9%，长和跌超5%，港灯跌超3%，跌超2%。

据《金融时报》，近年来，李嘉诚家族不断把资产转移到英国，曾控制着英国约1/4的电力分销市场、近30%的天然气供应市场、近7%的供水市场、超40%的电信市场、近三分之一的英国码头、超50万平方米的土地资源。

相信时间的力量 如何打造长线价值？

万科及万物云的管理层曾多次表示，分拆万物云不是卖猪仔，不在意短期市场估值，更看重公司的安全性、成长性及可持续性。但是作为2022年至今港股最大IPO，万物云对于物业行业估值重塑显然尤其重要价值。特别是，物管行业头部力量逐渐集中及收并购火热的时下，汇集规模力量往往更有潜力。

Wind显示，截至9月19日，按照港交所物业服务及管理分类，60家港股上市物管企业市盈率（TTM）平均值仅为6.91倍。目前看，万物云享受了一定的龙头溢价和科技属性溢价。

上市当日，万科发文称，祝贺万物云实现了“不以传统物业公司上市”的目标，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商。

朱保全则表示，从2202，到2602，万科阳光健康的文化将代代相传。万物云始于万科，兴于万科物业，耀于万物梁行，汇于万物云城。金字招牌的背后，得益于万科集团对好产品、好服务的重视，感恩于万物云全体同仁的思变与实干。本次IPO融资，万物云将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。

对此，香港智易有限公司行政总裁蔺常念认为，万物云选择在此时上市，是出于长期发展的角度，而非短期市况强弱与估值高低，获得市场理性估值，更有助于公司通过上市开拓更大的发展空间，让所有参与 IPO 的股东在万物云后期的发展中共同分享价值的增长。这一点，已然显出其不一般的格局。

着眼中长期，万物云所聚焦的依然是价值可期的赛道，万物云此次募资并未如常见的用于并购以扩大规模，而是投入到智慧物业的建设，通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，惠及更多的业主，以蝶城战略构建产业互联网。

根据招股书，约35%将用于在全国范围内推行“万物云街道”模式，扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。

据了解，万物云采用独一无二的街道战略“蝶城”进行业务扩张，有望构建行业首个产业物联网。

所谓“蝶城”，就是以街道为单位，以在管项目为圆心，员工20-30分钟步行可达为半径，构建服务圈，打通社区、商企和城市空间服务的边界，实现物业服务人员共享，蝶城内部快速响应，为街道内的所有空间提供混合服务。通过战略性选择街道，将万物云管理的物业和设施协同运营，从而实现规模经济。

“现在上市的物管，绝大多数是普通住宅，是亏钱的，而且所有人才资源型公司都没有投资价值，不适合上市。只有中高档商办和豪宅物业能赚钱。”薛建雄度比较点财经指出了目前物管行业所面临的困境。

事实上，万物云也在加强服务边界，加速布局商企及城市服务赛道。

半年报显示，截止6月30日，万物云2022年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

在社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。

上市物业企业 2022/6/30 管理面积（不包含万物云）

此外，针对科技研发这一未来潜力增长内容，万物云也在加码。万物云科技板块收入的绝对值和占比也在快速提升。

2021年全年AIoT以及BPaaS解决方案服务营业收入为18.5亿元。2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比突破8%，同比增长高达59.0%。是主要业务中增幅最大的一项。

就科研投入来看，2019-2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元。研发AIoT及BPaaS解决方案，在行业内有较高科技及互联网含量，且已经形成其他物管公司没有的科技板块收入。

对此，嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰认为，万物云的AIoT及BPaaS平台在一众物业企业中比较有竞争力，通过智慧化平台向行业输出业务是一个故事点。

正如郁亮所说：“时间会证明万物云的价值。希望万物云不要因为走向资本市场而忘记‘好服务’的初心，希望万物云一如既往高质量发展。”

市场政策面逐渐放水，但融资端及营销端回暖迹象还未显现。当民营房企最坚强的堡垒有缺口，房地产行业已经步入“背水一战”的时刻。作为物管巨头，万物云能否在逆风中穿越“风暴”？

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