加速卖房、暂缓拿地，正荣地产以时间换空间

3月31日，加速间正荣地产（06158.HK）公布2021年度业绩。卖房

年报数据显示，暂缓正荣2021年，拿地正荣地产仍维持稳定的地产基本面。期内，时间正荣总资产同比增长15%至2538亿元；实现营业收入370亿元，换空同比微增；净利润12亿元，加速间核心利润22.8亿元。卖房同时，暂缓正荣预收款大幅增长50%至910亿元，拿地能确保未来1-2年的地产结转收入。

3月31日下午的时间业绩会上，正荣地产董事局主席黄仙枝表示：“2021年，换空对正荣地产乃至整个房地产行业而言，加速间是不同寻常的一年。这一年，正荣地产面临多重压力：融资遇阻、利润下降……但我相信最坏的时间已经过去。”

聚焦有序生产经营

过去一年，正荣地产累计完成合约销售1456亿元，基本完成年初制定的销售目标。公司土储82%位于一二线核心城市，为正荣创造高达90%的销售金额。报告期内，正荣地产合约销售均价为16545元/㎡，较2020年的12295元/㎡，增长34.6%。

据正荣执行董事兼常务副总裁李洋透露，过去一年里，公司通过减少渠道的依赖，降低营销费用，并对营销人员构成以“现金流”为导向的系统性的考核及激励机制，销售能力得到有效提升。

“目前，正荣可售货值约1300亿元，大部分都在省会及强二线城市。相信随着利率下行、房贷审批放松、政策见底，主流的购房需求将会慢慢释放。政策传导到项目的时间有滞后性，我们预计销售可能在5、6月份之后逐步站稳。”李洋表示。

在土地储备方面，去年正荣补充430万平方米土储，确保后续可售资源的充足。截至2021年底，正荣总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。

盘活资金，以时间换空间

针对市场普遍关心的债务及资产处置情况，管理层人士在业绩会上表示，公司已经成立攻坚小组，加快销售进度，优化库存结构，确保项目开发建设。首要任务为稳定经营，改善经营性现金流。

黄仙枝还指出，2022年，正荣将聚焦有序生产经营和回款两大工作，以“保交付、保供货，保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。

李洋在业绩会上介绍，目前正荣绝大部分（85%）的项目都已经处于正常开工的状态，整体运营情况稳定。“对个别项遇到特殊原因，我们会主动采取灵活措施，在不影响供货和交付的前提下，采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。”

时代周报记者了解到，为最大程度保存现金，正荣地产已暂缓了今年的新增拿地，控制规模。同时，正荣地产也将从内部管理、资产盘活等方面，进一步加快回笼资金。

据管理层人士透露，今年，正荣将梳理20-30个合作项目，与合作方洽谈股权转移；积极出售12个自持投资性物业，净值超40亿元。在待售项目的清单中，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。

据副总裁兼财务总监陈伟健测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约40多亿元。“如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际可用，还需要一段等待时间。”

在陈伟健看来，正荣在项目层面沉淀的资金还是很大的。一方面，公司通过稳定项目生产，争取尽快释放受限资金预计政策的落地需要时间，政策最终传导到大部分项目也需要时间，而购房者信心重塑也是有一个过程的，正荣需要用时间换空间。

另一方面，在以现金流为导向的策略下，正荣会继续加快销售、降本增效、资金回笼，同时协商债务合理展期，有信心在明年3月前解决短期流动性问题，偿还新的票据。